La réforme s'applique-t-elle à votre situation de loueur meublé ? TVA, régimes BIC, meublé de tourisme, location à des entreprises — réponses claires.
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un régime fiscal pour l'imposition de vos revenus. La facturation électronique, elle, est liée à votre régime de TVA. Ces deux logiques sont indépendantes. Ce qui compte, c'est une seule question : êtes-vous assujetti à la TVA ?
Non concerné par l'émission
Exonérée de TVA (art. 261 D du CGI). Vos quittances de loyer ne sont pas des factures B2B au sens de la réforme.
Non concerné par l'émission
Recettes < 91 900 € (seuil para-hôtelier) → franchise de TVA. Pas d'obligation d'émission électronique.
Pleinement concerné
Recettes > 91 900 € avec services para-hôteliers (ménage, petit déjeuner, réception) → TVA applicable → réforme obligatoire.
À vérifier
Si vous facturez des honoraires de gestion à d'autres propriétaires, cette activité peut être assujettie à la TVA — et donc dans le périmètre.
Vous n'êtes pas sûr de votre situation ? → Diagnostic personnalisé en 3 questions
Contrairement à une idée reçue, le statut LMNP n'est pas synonyme de franchise de TVA. Votre assujettissement dépend du type d'activité et des services associés à la location.
| Type de location | TVA | Conséquence réforme |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée (résidence principale) | Exonérée | Hors périmètre émission |
| Location meublée longue durée (résidence secondaire / étudiant) | Exonérée | Hors périmètre émission |
| Meublé de tourisme < 91 900 €/an | Franchise | Hors périmètre émission |
| Para-hôtellerie > 91 900 €/an avec services | Taxable 10 % | Pleinement concerné |
| Résidences services (EHPAD, étudiant, tourisme géré) | Taxable 5,5 %–10 % | Pleinement concerné |
⚠️ Attention aux résidences gérées : si vous avez investi dans une résidence services (LMNP en résidence étudiante, tourisme ou sénior), c'est le gestionnaire qui exploite et facture. Vous recevez des loyers nets. Dans ce cas, c'est le gestionnaire qui est dans le périmètre de la réforme, pas vous directement. Vérifiez le bail commercial.
Même si vous n'êtes pas soumis à l'émission de factures électroniques, vous pouvez être concerné par l'obligation de réception à partir du 1er septembre 2026. Cela s'applique à toutes les entreprises — y compris les LMNP qui achètent des services auprès de professionnels.
1er septembre 2026
Réception obligatoire
Si vous achetez des services auprès de professionnels (plombier, électricien, agence de gestion, comptable), vous devrez être capable de recevoir leurs factures au format électronique. Cela nécessite un accès à une Plateforme Agréée.
1er septembre 2027
Émission obligatoire (si assujetti TVA)
Si vous êtes assujetti à la TVA sur votre activité de location (para-hôtellerie, résidence services), vous devrez émettre des factures électroniques pour vos clients professionnels.
Vous êtes propriétaire d'un meublé et vous avez confié la gestion à une conciergerie ou une agence ? Voici comment la réforme s'articule dans votre situation.
🏠 Exemple : Marc, LMNP avec un appartement géré par une conciergerie
La conciergerie facture les voyageurs
Hors périmètre B2B direct (voyageurs = particuliers)
La conciergerie facture Marc (honoraires de gestion)
Facture électronique B2B → Marc doit pouvoir la recevoir dès sept. 2026
Marc facture quoi que ce soit
Si LMNP sans TVA : pas d'obligation d'émission électronique
Ce que ça implique concrètement pour Marc : il doit s'inscrire sur une Plateforme Agréée avant septembre 2026 pour recevoir les factures de sa conciergerie et de ses prestataires (plombier, électricien, etc.). Il n'a pas à émettre de factures électroniques.
Si votre activité de location meublée dépasse le seuil de 91 900 € de recettes par an et que vous proposez au moins 3 des 4 services para-hôteliers (nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle, petit-déjeuner), vous êtes classé en para-hôtellerie avec TVA à 10 %.
| Critère | Présent ? | Impact |
|---|---|---|
| Recettes > 91 900 €/an | Oui / Non | Seuil de déclenchement TVA |
| Nettoyage régulier des locaux | Oui / Non | Service para-hôtelier (1/4) |
| Fourniture de linge de maison | Oui / Non | Service para-hôtelier (2/4) |
| Réception (même non permanente) | Oui / Non | Service para-hôtelier (3/4) |
| Petit-déjeuner fourni | Oui / Non | Service para-hôtelier (4/4) |
💡 Règle des 3/4 : si vous proposez au moins 3 des 4 services listés ci-dessus ET que vos recettes dépassent le seuil, vous basculez en para-hôtellerie taxable. Dans ce cas, vous êtes pleinement dans le périmètre de la réforme : réception obligatoire en septembre 2026, émission en septembre 2027.
Si vous êtes dans le périmètre de la réforme (para-hôtellerie avec TVA, résidence services gérée par vous-même), Fackteo s'intègre directement dans votre outil de facturation — Word ou Excel — pour automatiser le traitement électronique.
Facture au format Factur-X depuis votre document existant
Pas besoin de changer d'outil. Votre template Word ou Excel devient une facture électronique conforme avec l'add-in Fackteo. Le PDF reste lisible, les données structurées sont incluses.
Transmission automatique via SUPER PDP
La facture est routée vers le système de votre client professionnel via le réseau des Plateformes Agréées. Vous ne gérez plus l'envoi manuellement.
Réception des factures fournisseurs
Vos fournisseurs (agence de gestion, artisans, comptable) enverront leurs factures électroniques. Fackteo vous permet de les recevoir et de les archiver automatiquement.
Factur-X depuis Word ou Excel, transmission automatique via SUPER PDP, réception de vos factures fournisseurs.